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Bonus prima casa sulla seconda, chiarimenti della Cassazione

di Gruppo ITL

Recentemente, la Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sulla possibilità di ottenere il bonus prima casa anche per l’acquisto di una seconda abitazione, in determinate circostanze. Questo bonus, che consente di accedere a diverse agevolazioni fiscali (tra cui imposte ridotte), è tradizionalmente riservato all’acquisto della prima casa, ma i nuovi chiarimenti giurisprudenziali hanno aperto la strada a eccezioni in specifici casi. Vediamo in dettaglio quali sono le condizioni per usufruire del bonus prima casa sulla seconda abitazione, secondo le recenti sentenze della Cassazione.

Le agevolazioni del bonus prima casa

Il bonus prima casa prevede una serie di benefici fiscali per chi acquista un immobile destinato a diventare la sua abitazione principale. Tra le agevolazioni ci sono:

Imposta di registro ridotta al 2% (anziché il 9%) per gli acquisti da privati.

IVA al 4% (anziché al 10%) per gli acquisti da imprese.

Imposte ipotecarie e catastali fisse di 50 euro ciascuna.

Queste agevolazioni sono tradizionalmente riservate a chi non possiede già un altro immobile acquistato con lo stesso beneficio nello stesso comune, e a chi dichiara di voler trasferire la residenza nella nuova abitazione entro 18 mesi dall’acquisto.

La possibilità di ottenere il bonus prima casa sulla seconda abitazione

Secondo i recenti chiarimenti della Cassazione, è possibile ottenere il bonus prima casa anche sulla seconda abitazione in alcune circostanze particolari, e questo è avvenuto grazie a una lettura flessibile della normativa. Ecco le principali situazioni in cui si può usufruire delle agevolazioni:

Vendita della prima casa e acquisto della seconda

Se si acquista una seconda casa dopo aver venduto la prima entro un anno dall’acquisto della seconda, è possibile mantenere le agevolazioni sul nuovo acquisto. La norma consente, quindi, di usufruire nuovamente del bonus prima casa purché la prima abitazione sia stata ceduta entro 12 mesi dalla nuova compravendita.

Inidoneità della prima casa

Un altro caso che consente di ottenere il bonus sulla seconda abitazione è quello in cui la prima casa è diventata inidonea all’uso abitativo. La Cassazione ha chiarito che l’inidoneità della prima abitazione a essere utilizzata come abitazione principale (per esempio, per problemi strutturali, vincoli urbanistici, o altre situazioni oggettive) permette di accedere alle agevolazioni anche per l’acquisto di una seconda casa.

Acquisto di una nuova casa nello stesso comune

Un’ulteriore novità è la possibilità di ottenere il bonus prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile nello stesso comune in cui si possiede già una casa, a condizione che la prima abitazione sia venduta entro un anno dall’acquisto della seconda. Questo consente di beneficiare delle agevolazioni anche in caso di cambio di residenza all’interno dello stesso comune, per esempio quando la prima abitazione non soddisfa più le esigenze familiari.

Condizioni fondamentali per usufruire del bonus prima casa sulla seconda abitazione

Per poter accedere al bonus prima casa sulla seconda abitazione, ci sono comunque delle condizioni fondamentali che devono essere rispettate:

Dichiarazione di residenza: È necessario dichiarare che si trasferirà la residenza nella nuova casa entro 18 mesi dall’acquisto. Questa è una delle condizioni chiave per accedere alle agevolazioni, sia per il primo che per il secondo acquisto.

Vendita del primo immobile entro 12 mesi: Nel caso si acquisti una seconda abitazione, la vendita della prima casa (se acquistata con agevolazioni) deve avvenire entro un anno dall’acquisto della seconda, pena la decadenza delle agevolazioni.

L’inidoneità della prima casa deve essere provata: Nel caso in cui si invochi l’inidoneità della prima abitazione per accedere al bonus sulla seconda casa, è necessario fornire prove concrete. Questo può includere certificazioni tecniche o urbanistiche che attestino che la prima abitazione non è più utilizzabile come abitazione principale.

Le sentenze della Cassazione

La Corte di Cassazione ha emesso diverse sentenze che hanno ampliato le possibilità di ottenere il bonus prima casa anche sulla seconda abitazione. In particolare, la sentenza n. 13334/2022 ha confermato che la vendita del primo immobile entro 12 mesi permette di beneficiare delle agevolazioni anche sul secondo acquisto. Inoltre, la sentenza n. 2565/2021 ha chiarito il concetto di inidoneità della prima casa, estendendo l’applicabilità del bonus anche in caso di abitazioni divenute non più adatte per l’uso abitativo.

Conclusione

I chiarimenti della Cassazione rappresentano una novità importante per chi intende acquistare una seconda abitazione ma desidera comunque beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa. Le nuove interpretazioni permettono, in determinate condizioni, di accedere al bonus anche per un secondo acquisto, facilitando il cambio di abitazione e offrendo una maggiore flessibilità per chi si trova in situazioni particolari, come la necessità di vendere il primo immobile o di acquistare una nuova casa più adatta alle proprie esigenze. Tuttavia, è fondamentale rispettare i requisiti previsti dalla legge e presentare le opportune dichiarazioni e prove per evitare la decadenza delle agevolazioni.

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